La ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria para 6.000 UF y para 80 mil familias abrió una nueva ventana para quienes evalúan comprar una propiedad. El beneficio amplía su alcance en un mercado que todavía enfrenta dificultades de acceso al financiamiento y ahorro.
La iniciativa combina una rebaja de la tasa de interés con el Fondo de Garantías Estatal (Fogaes).
Mientras el subsidio permite reducir la tasa y, con ello, el monto del dividendo mensual, el programa también reduce el pie exigido para la compra de una vivienda, pudiendo llegar al 10% del valor de la propiedad.
El beneficio se canaliza a través de las 18 instituciones financieras adheridas y, según estimaciones del Ministerio de Vivienda y Urbanismo -difundidas en su web oficial-, para una vivienda de 4 mil UF, adquirida con un crédito hipotecario a 30 años, con un 20% de pie y considerando la contratación de un seguro de 0,25%, una reducción de la tasa desde 4% a 3% llevaría el dividendo de $ 644 mil a $ 570 mil, un ahorro de $ 74 mil mensuales.
Para el gerente hipotecario de Banco Santander, Sebastián Atria, la ampliación de este beneficio representa una «oportunidad concreta para que más personas accedan a la vivienda propia y con condiciones de financiamiento más convenientes, ya que al contar con una tasa más baja disminuye el dividendo mensual».
Asimismo, el gerente inmobiliario de Norte Verde Inmobiliaria, José Ignacio Maturana, plantea que ambas herramientas operan sobre restricciones diferentes.
Mientras el subsidio incide en el dividendo, las facilidades comerciales para completar el pie reducen el esfuerzo inicial.
«Esto puede contribuir a que parte de los compradores que habían postergado su decisión vuelvan a evaluar una compra», asegura.
¿Comprar o esperar?
Así, la discusión se traslada a si conviene aprovechar las condiciones actuales o esperar una eventual baja adicional de las tasas.
Pero ¿qué factores siguen limitando el acceso al financiamiento?
Para el director del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Escuela de Negocios ESE de la U. de los Andes, José Miguel Simian, este escenario es especialmente relevante para viviendas nuevas que pueden utilizar el subsidio.
Pese a ello, la principal barrera, según advierte, puede estar en la renta.
«La dificultad aquí puede estar en que el ingreso familiar no es capaz de pagar con cierta holgura el dividendo resultante».
Así también lo observa el director y fundador de Maat, Frank Palma:
«El banco no evalúa el dividendo, evalúa la carga financiera total.
El dividendo compite con las cuotas de consumo, el crédito automotriz, el rotativo de la tarjeta y los cupos disponibles no utilizados, todo medido contra el ingreso líquido demostrable».
Según Palma, en la práctica de mercado el dividendo suele representar entre 25% y 30% de la renta, mientras que la carga financiera total rara vez supera 30% a 35%.
Por ello, una menor tasa hipotecaria puede mejorar la capacidad de pago, pero no necesariamente permite acceder al crédito si el solicitante mantiene un nivel elevado de endeudamiento.
El problema es que, según datos de Maat, la mora promedio en el segundo semestre del año llegó a $4,3 millones; en tanto, al analizar rangos etarios que normalmente apuntan a comprar una propiedad, Palma señala que entre los 25 y 34 años alcanzó $1,5 millones, y entre los 35 y 44 años llegó a $4,2 millones.
Para el gerente comercial AJ Urbana, Juan Pablo García, el desafío es ampliar el universo de personas que efectivamente puede acceder al crédito.
«Ahí está hoy una de las principales restricciones del mercado: no basta con que la vivienda sea más accesible en términos de dividendo; el cliente también tiene que contar con el ahorro inicial y cumplir con la evaluación del banco», analiza.
Asimismo, el gerente comercial de Sento Inmobiliaria, Tamir Amszynowski, observa compradores que siguen esperando una eventual caída de los precios.
Por ello, plantea que la decisión debe considerar el conjunto de la operación.
«Esos factores no solo influyen en la experiencia de quien compra para vivir, sino también en la capacidad de la propiedad de mantener su atractivo en el tiempo, resguardar su valor y generar potencial de plusvalía», sostiene.
García, por su parte, acota que «más que existir una respuesta única entre comprar o esperar», y la decisión dependerá de la situación financiera de cada comprador y de cuánto las nuevas condiciones permitan reducir las barreras que enfrenta para concretar una operación.
Menores tasas y financiamiento de hasta 90% amplían el margen para quienes buscan comprar una vivienda, pero los requisitos de ingresos y endeudamiento mantienen el crédito como el principal filtro para decidir si es momento de comprar o esperar.
30 mil nuevos cupos para el subsidio hipotecario se anunciaron en agosto pasado.
89% de las viviendas nuevas disponibles en Chile cuestan menos de 6.000 UF.
Autor: Valentina Céspedes.
Fuente: Diario Financiero.
