Pie hipotecario más accesible y servicios financieros de exportación: la reforma del Gobierno al mercado de capitales
Entre las propuestas, se crea un fondo para mejorar las condiciones de los créditos hipotecarios y hay modificaciones para el ahorro.
Si el mercado de capitales fuese un acuario, las empresas, los bancos, los consumidores y el Gobierno serían los peces en el estanque y el capital, el agua y los nutrientes que necesitan para sobrevivir.
En los últimos años, con los retiros de fondos previsionales y la incertidumbre política, se fue sacando agua del acuario. Y el pez fiscal creció de tamaño.
“Una piscina se transformó en pecera y el gran pescadito se lleva la mitad de lo que hay. Esa es la situación que venimos a abordar”.
Así es como el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, introdujo la reforma de capitales ayer en la comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados.
Es la cuarta reforma de este tipo este siglo, por lo cual ya es conocida como MK4.
El proyecto de ley contiene medidas en cuatro áreas principales: 1) Acceso a la vivienda y fomento al ahorro, 2) acceso a capital para empresas de distintos tamaños, 3) actualización de normas y procesos del mercado, y 4) la que desde el Gobierno denominaron “Chile como centro financiero regional”.
Un acuario más grande
La visión del Ejecutivo es que todas las medidas apuntan a mejorar el tamaño del acuario que es el mercado de capitales, lo que en la línea final ayudará a fortalecer el acceso al crédito hipotecario.
Así, la principal medida es la creación del Fondo Nacional para la Vivienda.
“Hemos perdido esa posibilidad de tener créditos de largo plazo; bueno, va a mejorar. Y con este proyecto que crea el Fondo Nacional para la Vivienda, el Fonavi, que será administrado por el BancoEstado y cuyo objeto será adquirir y financiar crédito hipotecario para la primera vivienda, estamos dando un paso”, resaltó el Presidente José Antonio Kast cuando firmó el proyecto, llamado “Reforma al Mercado de Capitales y Financiamiento para la Casa Propia”, en el Palacio Presidencial de Cerro Castillo.
En su diagnóstico, el ministro Quiroz subrayó que en 2008 el 14% del mercado local de renta fija —clave para el financiamiento de los hipotecarios— provenía de bonos del Gobierno general.
En 2025, este segmento llegó al 47% del mercado.
Por otro lado, los activos de los fondos de pensiones equivalían al 84% del PIB en junio de 2020, lo que disminuyó al 64% en marzo de 2026.
Y mientras en 2014 las empresas listadas en bolsa eran 230, hoy son 178. La última en ingresar fue Cencosud, en 2019.
Al mismo tiempo, en la década de los 2000 una familia ahorraba el pie de una casa en tres o cuatro años. En 2024 se tardaba 11,4 años.
Entre 2019 y 2026, la tasa de interés de un crédito hipotecario creció de alrededor del 2% al 4%.
Y los precios de las viviendas han crecido 3,3 veces por sobre las remuneraciones.
“Este proyecto parte con lo fundamental, que es abordar un problema que es el acceso a la vivienda, el acceso a la vivienda de la gente joven, que hoy ve con mucha dificultad poder tener su primer hogar”, dijo el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz (ver entrevista en B 6).
Inyección al financiamiento privado
La reforma contiene una serie de medidas para que empresas de distintos tamaños puedan acceder a financiamiento privado.
Se propone la creación de un segmento “junior” en la bolsa. Esta medida está orientada a empresas de innovación y a proyectos de exploración minera, y tendrá reglas proporcionales a su etapa de desarrollo.
Además, desde Hacienda señalaron que para “incentivar la inversión se incorporan beneficios tributarios, entre ellos un crédito equivalente al 35% de la inversión, con un tope de 50 UTA”.
Se buscará crear emisiones de “minibonos”.
Para las empresas medianas se establecerá un registro especial de emisiones en la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), donde los requerimientos de información sean menores, de forma que las compañías pueden emitir deuda en un sistema adaptado a su escala.
Otra medida es la reinversión a través de fondos.
Es decir, se permite reinvertir recursos entre fondos mutuos y fondos de inversión públicos sin gatillar inmediatamente el impuesto, siempre que los recursos permanezcan reinvertidos.
“Todavía vemos un foco muy marcado en el mercado de valores, en contraste con el desarrollo de los mercados alternativos regulados. Y son justamente estos mercados los que pueden beneficiar a las empresas de menor tamaño, como las pymes y algunos deudores”, dijo Christopher Bosler, gerente general de la Bolsa de Productos.
La CPC valoró el proyecto.
“Hay medidas que facilitan el acceso al financiamiento, especialmente para las empresas de menor tamaño, que simplifican regulaciones y que pueden generar mejores condiciones para la inversión”, destacó.
Un nuevo fondo nacional y un “APV” para la vivienda
Una de las principales medidas es la creación del Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), lo que se ve como una extensión del actual Fogaes que es administrado por BancoEstado.
El Estado capitalizará con US$ 500 millones este fondo y podrá aportar hasta un total de US$ 2.000 millones.
El objetivo del instrumento es comprar créditos hipotecarios que hayan sido entregados por los bancos, priorizando primeras viviendas nuevas o usadas, de hasta 6.000 UF.
Según Hacienda, las instituciones bancarias que originen las hipotecas deberán asumir una primera parte de las eventuales pérdidas asociadas a esos créditos.
Con ello, mantiene responsabilidad sobre el riesgo y los incentivos para otorgar financiamiento bajo adecuados estándares de evaluación.
Asimismo, se crea un mecanismo de ahorro para el pie de la vivienda, que tendrá un aporte del Estado, estilo “APV”.
El Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV) será una cuenta para quien planee comprar una primera propiedad, nueva o usada, de hasta 6.000 UF.
Si la persona ahorra en 30 meses el 7% del total del crédito, el Estado aportará el 3% restante para completar el 10% necesario para el pie.
“Lo que se ha dado a conocer hasta ahora apunta a abordar dos de las principales barreras de entrada a la vivienda: reunir el ahorro necesario para el pie y acceder a financiamiento hipotecario en mejores condiciones.
En ese sentido, creemos que las medidas destinadas a fortalecer el ahorro y generar más financiamiento de largo plazo para los créditos hipotecarios van en la dirección correcta”, comentó el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Raimundo Rencoret.
La Asociación de Aseguradores de Chile valoró los avances, pero criticó que “llama la atención que, teniendo la reforma entre sus principales focos el financiamiento de la vivienda, no se avance también en flexibilizar los límites de inversión de las compañías de seguros, en particular en aquellos activos vinculados a la inversión inmobiliaria, como mutuos hipotecarios”.
Según el gremio, flexibilizar este límite “permitiría canalizar más recursos hacia el sector inmobiliario, infraestructura y financiamiento de empresas, mejorando así el acceso de las personas a la vivienda”.
Ahorro y fraudes bancarios
La propuesta del Gobierno contempla elevar de 6 a 8 UTM (es decir, un aumento de alrededor de $143 mil) el tope de la bonificación del régimen A del Aporte Previsional Voluntario (APV).
El B se mantiene sin modificaciones.
En otra materia, se cambia el estándar probatorio de fraudes bancarios de culpa grave (dolo) a culpa leve.
Así, si un usuario denuncia un fraude, el banco ya no necesitará probar que hubo una intención de querer defraudar a la entidad financiera para no restituir el dinero, sino que solamente una negligencia.
También se elimina la prohibición de contratar seguros contra los fraudes bancarios.
“Valoramos la presentación de iniciativas orientadas a fortalecer el mercado de capitales, avanzar en una mayor inclusión financiera y facilitar el acceso a la vivienda. Todos estos son objetivos relevantes para ampliar las alternativas de financiamiento de personas y empresas y contribuir al desarrollo del país”, comentaron desde la Asociación de Bancos.
La remoción de fricciones para la inversión
La reforma plantea una eliminación del IVA para la exportación de servicios financieros.
Así, los servicios de gestión, asesoría y consultoría financiera y administración patrimonial prestados desde Chile a clientes extranjeros podrán acogerse a la exención de IVA, incluso cuando los recursos administrados permanezcan en el país.
El objetivo de esta medida es reducir barreras para atraer financiamiento, facilitar inversiones internacionales y desarrollar desde Chile servicios financieros para clientes extranjeros.
“Hoy, cuando una empresa presta un servicio de consultoría financiera al extranjero, esta prestación va con IVA si es que el servicio es para administrar bienes que están en Chile. Esto genera un alivio en la carga tributaria para este tipo de asesoría en materia financiera”, explica Víctor Fenner, socio adjunto de Conocimiento en Políticas Tributarias de EY.
Asimismo, se elimina la obligación de obtener RUT para inversionistas extranjeros, y se exime del impuesto de timbres y estampillas a los créditos obtenidos por bancos en el exterior que estén destinados al mercado chileno.
“En líneas generales, esta reforma efectivamente está orientada a darle más profundidad al mercado de capitales para que lleguen nuevos participantes, tanto locales como extranjeros para transar todo tipo de instrumentos”, dice Fenner.
“Hemos perdido esa posibilidad de tener créditos de largo plazo; bueno, va a mejorar. Y con este proyecto que crea el Fondo Nacional para la Vivienda, el Fonavi, que será administrado por el Banco Estado y cuyo objeto será adquirir y financiar crédito hipotecario para la primera vivienda, estamos dando un paso”.
Fuente: El Mercurio (b)
