Para algunos actores del mercado inmobiliario, la tasa hipotecaria promedio de 3,97% en junio —la más baja desde noviembre de 2021— todavía tiene espacio para seguir cayendo. Para otros, gran parte de esa baja ya ocurrió y una porción no menor responde a un subsidio estatal que no seguirá empujando el promedio hacia abajo. La diferencia entre ambas lecturas es la que debería definir, para miles de deudores, si conviene refinanciar ahora o esperar.
El dato marca el tercer mes consecutivo bajo la barrera del 4%, consolidando una tendencia descendente que ha llevado el costo de financiamiento para la vivienda a niveles que no se veían desde antes del ciclo de alzas de tasas e inflación pospandemia. La cifra reabre una interrogante para miles de familias que contrataron créditos en los años más complejos del mercado financiero.
Existe consenso, eso sí, en que los principales candidatos a evaluar un refinanciamiento son quienes contrataron créditos hipotecarios en el período en que las tasas alcanzaron sus niveles más altos.
«El momento actual resulta especialmente atractivo para quienes contrataron créditos hipotecarios durante los años de mayores tasas, particularmente entre 2022 y 2024», sostiene Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers.
«Los deudores que mantienen financiamientos significativamente por encima de las tasas actuales debieran evaluar opciones de refinanciamiento o portabilidad financiera, ya que podrían obtener reducciones relevantes en sus dividendos y en el costo total de su crédito», añade.
Tomás Irarrázaval, gerente inmobiliario de CFL Inmobiliaria, coincide en que el actual escenario abre una oportunidad para revisar créditos contratados durante dichos años de tasas más altas.
«Tal vez hoy es el momento para evaluar si conviene o no renegociar esos créditos tomados a tasas altas, si es que los costos operacionales lo hacen atractivo», señala.
Factor costos
Precisamente, los costos asociados al proceso son uno de los factores que explican por qué una menor tasa no siempre se traduce automáticamente en una decisión de refinanciar.
Según el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), entre los principales gastos del nuevo proceso figuran la tasación de la propiedad, los estudios de títulos para el nuevo crédito, los gastos notariales y los trámites en el Conservador de Bienes Raíces para actualizar las inscripciones asociadas al financiamiento. Solo estos últimos representan aproximadamente un 0,2% del valor del nuevo crédito.
Pese a ello, la Ley de Portabilidad Financiera ha reducido significativamente las barreras para cambiar de entidad.
De acuerdo con el Minvu, para un refinanciamiento de un crédito hipotecario de 1.000 UF, el costo promedio disminuyó desde cerca de $700.000 a alrededor de $280.000, mientras que el plazo para concretar el cambio se redujo a aproximadamente 30 días.
La cartera agrega que las entidades financieras pueden incluso asumir parte de estos costos dentro de sus ofertas comerciales, por lo que la conveniencia de refinanciar debe evaluarse caso a caso.
La mejor oferta
Irarrázaval plantea un factor adicional: «La tasa que publica el Banco Central es un promedio de las tasas hipotecarias de los bancos, por lo que hay más bajas y más altas», explica.
«Las tasas más bajas y los plazos más largos, en general, piden un pie más alto o financiar una parte menor de la propiedad. Si ya tienes un prepago importante, idealmente superior al 20%, esa deuda es más atractiva para el banco o la mutuaria», afirma.
«Si el banco actual no ofrece una tasa competitiva, siempre existe la opción de cotizar con otra institución, aunque hoy la banca en general está ofreciendo condiciones convenientes», afirma Trinidad Silva, gerente comercial de Inmobiliaria Norte Verde.
«Cualquier persona que haya contratado un crédito en los últimos tres o cuatro años debería cotizar un refinanciamiento hoy mismo», plantea.
Los expertos coinciden, en este sentido, en que una tasa más baja no siempre implica un menor dividendo mensual.
Tasa de préstamos para la vivienda a la baja
Mientras algunos expertos ven espacio para nuevas bajas de tasas, otros creen que gran parte del ajuste ya ocurrió y recomiendan hacer los cálculos antes de esperar.
Autor: Jean Pierre Villarroel
Fuente: El Mercurio
