La compañía ligada a las familias Calderón y Kreutzberger retomó los lanzamientos y estima inversiones por unos UF 3 millones entre las obras iniciadas este año y los proyectos que comenzará a vender durante el segundo semestre.
«Las medidas del Gobierno fueron un tratamiento de shock muy efectivo, pero aún faltan cambios estructurales»
La industria inmobiliaria comienza a mostrar una recuperación moderada tras varios años de contracción.
Carolina Büchi, directora ejecutiva de Grupo Imagina, firma ligada a las familias Calderón y Kreutzberger, afirma que las medidas impulsadas por el Gobierno -como el subsidio a la tasa hipotecaria para viviendas de hasta 6.000 UF y la Ley de Reconstrucción- han sido una «penicilina» efectiva para reducir el stock de entrega inmediata, aunque todavía faltan reformas estructurales.
¿En 2026 ya podemos hablar de una recuperación de la industria inmobiliaria?
Hoy podemos hablar de una industria en recuperación, pero no es rápida. Hay que contextualizar algunas cosas: si ves las ventas de viviendas en la Región Metropolitana, sin incluir los DS (vivienda social), el mercado es un tercio más chico que antes de 2019. Cuando se habla de una recuperación, piensas que vuelves al estado anterior, y no es una recuperación volviendo al estado anterior.
Veníamos de una situación muy crítica, con un mercado muy contraído y una demanda muy apretada. Lo que hoy día empieza a ocurrir es que hay una mayor velocidad de venta en unidades bajo 4.000 UF. Los niveles de stock de entrega inmediata, que hoy son casi la mitad del mercado, empiezan a bajar y eso permite a los inmobiliarios pensar en lanzar nuevos proyectos de entrega futura.
Estamos expectantes, pero cautelosos.
¿Cuánto tiene que bajar el stock para reactivar proyectos?
Los niveles están, más o menos, en un 50% del mercado. El histórico hablaba de un 20% o, inclusive, menos. Entonces, tiene que bajar bastante el nivel de stock que hoy existe en el mercado: a la mitad.
Hay inmobiliarios cuyos niveles de stock están bajando en distintas comunas y que están buscando y lanzando nuevos proyectos; hay otros que tienen mucha mercadería de entrega inmediata.
Nosotros no somos muy distintos al mercado: tenemos bastante mercadería de entrega inmediata, pero ha tenido buenas velocidades de venta, porque tenemos unidades bajo 4.000 UF y porque el incentivo a la tasa ha sido muy efectivo.
¿Cuánto pueden impulsar las ventas los beneficios de la Ley de Reconstrucción?
Una vez que la Ley sea publicada en el Diario Oficial, todas las unidades que a esa fecha tengan su recepción final podrán comprarse sin IVA. Es un muy buen gancho para venderlas y todo lo que es entrega inmediata debiese empezar a venderse rápidamente.
¿Cuál es el plan de inversión de Imagina?
Este año partimos dos obras importantes en Ñuñoa, que representan alrededor de 1,5 millones de UF de inversión. Los tres proyectos que vamos a lanzar deben sumar otro millón y medio de UF.
Las obras partirían el próximo año, porque estamos iniciando su venta este año. Nosotros vemos un ritmo de tres o cuatro lanzamientos al año, si todo ocurre como tiene que ocurrir: que los niveles de stock de entrega inmediata bajen considerablemente el próximo año y que la venta de entrega futura empiece efectivamente a apurarse.
¿Qué cambios estructurales necesita la industria?
Hoy le pusieron penicilina al enfermo. Fue un tratamiento de shock, muy efectivo, y va a sacar al sector de la crisis de alguna manera. Pero aún faltan medidas más estructurales.
Se necesita una planificación central de la ciudad, también tiene que cambiar el financiamiento hacia las inmobiliarias y, especialmente, hacia las personas. Tienen que existir productos y soluciones más baratos y asequibles, fomentar el ahorro y trabajar en una permisología más ágil, que no genere costos innecesarios que al final los paga el cliente.
¿Qué relevancia tiene la modificación de la OGUC (Ordenanza General de Urbanismo y Construcción) que actualmente revisa la Contraloría?
Es una medida muy importante para la continuidad y el desarrollo inmobiliario de largo plazo. En muchas partes, hoy no estamos disponibles para comprar terrenos porque el proyecto no da.
Si tengo que hacer puros departamentos de tres dormitorios, el proyecto es inviable. Necesito que me generen un aumento de densidad para poder hacer unidades más pequeñas.
Hay muchísimo ruido respecto de cómo, finalmente, va a salir aprobada y eso nos tiene un poco nerviosos. Conocemos el texto que ingresó, pero no sabemos qué va a ocurrir.
¿La crisis ha provocado una mayor concentración del mercado?
Ha empezado a concentrarse. Si miras el informe de TocToc y tomas las diez inmobiliarias que más venden, representan alrededor de un 38% de las ventas totales. Antes debe haber sido, con suerte, un 15%.
Si no se realizan reformas estructurales, el mercado puede avanzar lentamente hacia el estado anterior, pero no va a generar incentivos fuertes para que nuevos actores quieran entrar.
Muchos operadores pequeños, que hacían hasta tres proyectos, enfrentaron un período tan complejo que decidieron cerrar las cortinas.
En el corto plazo ha habido una concentración y tenemos un mercado más pequeño.
«Se necesita una planificación central de la ciudad, también tiene que cambiar el financiamiento hacia las Inmobiliarias y, especialmente, hacia las personas».
«Si ves las ventas de viviendas en la Región Metropolitana, sin incluir los DS (vivienda social), el mercado es un tercio más pequeño que antes de 2019».
Autor: por Magdalena Espinosa.
Fuente: Diario Financiero.
