En medio de las dificultades que enfrentan las personas para adquirir una vivienda propia, como reunir el ahorro del pie para acceder a un crédito hipotecario, el mercado multifamily —edificios destinados íntegramente al arriendo en manos de un controlador— muestra una fuerte expansión en su oferta. Al mismo tiempo, exhibe una capacidad de absorción relevante, reflejada en una caída de la vacancia.
Entre el primer trimestre de 2023 y marzo de 2024, el stock total de estas dependencias de renta residencial en la Región Metropolitana aumentó desde 42.000 a 50.849 unidades, un crecimiento cercano al 17%. En igual lapso, la cantidad de edificios en la capital subió desde 199 hasta 217.
Ese incremento en la oferta estuvo acompañado por una disminución en la disponibilidad, que cayó desde 6.029 a 3.262 unidades en el último año. Con ello, la tasa de vacancia se redujo de 12,6% a 7,0%, según datos de la consultora de real estate GPS Property.
Dificultades para la vivienda propia
El comportamiento actual del mercado multifamily responde a una combinación de factores. En lo esencial es que la evolución de los ingresos familiares permite sostener la demanda por arriendo. A ello se añaden las restricciones de acceso al crédito hipotecario, que han desplazado parte importante de la demanda desde la compra hacia el alquiler.
Durante 2023 se otorgaron 61.528 créditos hipotecarios bancarios en el país, una baja del 14% anual. En enero de 2024, en tanto, el flujo de hipotecarios se derrumbó 40% anual, a 3.374 operaciones, publicó ‘El Mercurio’ a inicios de esta semana.
‘Los hogares han recuperado parte de su poder adquisitivo en los últimos años, luego de la caída registrada en 2021 producto de la inflación. Sin embargo, esta recuperación no ha sido suficiente para acceder a la vivienda en propiedad. Esto se explica por una multiplicidad de factores de pago mensual asociado al crédito hipotecario, existen otras variables relevantes, especialmente el ahorro para el pie. En este ámbito, los hogares aún enfrentan dificultades importantes, lo que limita su acceso al financiamiento y mantiene la presión sobre el mercado de arriendo’, comentó Nicolás Herrera, gerente general de Toctoc.
Para José Miguel Simian, director del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School de la U. de los Andes, ‘comprar una propiedad sigue siendo difícil, tanto por precios como por el acceso a crédito, especialmente en zonas con alta conectividad, que es donde suelen estar los multifamily’.
En el mercado mencionan que el subsidio a la tasa hipotecaria para viviendas nuevas de hasta 4.000 UF —que opera desde mediados del año pasado— ha contribuido, en alguna medida, a facilitar el acceso a un departamento propio.
Perfiles y lugares
Respecto del aumento de la oferta de departamentos multifamily, José Miguel Simian explicó que ‘se trata de proyectos que probablemente se iniciaron hace varios años y que entre planificación, permisos y construcción están ahora entrando en operación’. Sobre la demanda, indicó que hogares de jóvenes, unipersonales y los migrantes optan principalmente por el arriendo.
Actualmente, la mitad de los departamentos multifamily se concentra en las comunas de Santiago (15.432), Estación Central (6.051) y La Florida (3.705), según Toctoc. Se prevé el ingreso de unos 60 edificios y 22.000 departamentos al 2027. La Florida lideraría este crecimiento, con más de 12 edificios y alrededor de 4.000 unidades.
Fuente: El Mercurio
