Nueva normalidad en tasas hipotecarias
Por sobre el 4% se han mantenido las tasas de los créditos hipotecarios en UF durante casi dos años, consolidando así un nivel que, antes de este período, no se observaba desde 2014. En efecto, fue a partir de mediados de ese año cuando las tasas hipotecarias iniciaron un sostenido descenso, desde niveles algo superiores al 4%, hasta tocar un mínimo de 2% a fines de 2019. Desde entonces han vuelto a subir al que era su nivel de hace diez años. Ahora, todo apunta a que se mantendrán en estos rangos por un largo período; no es esperable una baja hacia los niveles que se habían visto en la última década.
La principal razón para este escenario dice relación con el mayor costo de endeudamiento del Gobierno. En efecto, las tasas de los créditos hipotecarios están fundamentalmente ancladas a aquellas a las que se endeuda el fisco en el largo plazo —las que a su vez determinan en parte las tasas a las que lo hacen los bancos—, y no tanto a los movimientos de corto plazo en la tasa de política monetaria del Banco Central. Así, pues, son las condiciones de financiamiento de largo plazo del Estado las que por su parte determinan de modo relevante las condiciones de los créditos hipotecarios. Y, por cierto, con un aumento significativo como el que ha experimentado Chile en su deuda pública —la que hoy roza el 40% del PIB—, y además con mayores tasas de interés externas, es difícil que las tasas a las que se endeuda el Gobierno puedan caer mucho respecto del 2,5% en que lo hace en la actualidad.
Un segundo componente relevante que determina el costo de los préstamos hipotecarios es el “spread” o cobro por sobre la tasa de interés a la que se endeuda el Gobierno. De este modo, en la medida en que el riesgo de los bancos suba o que el riesgo de los clientes hipotecarios también lo haga, las tasas de los créditos podrían subir aún más rápido. A este respecto, las últimas cifras muestran que, en la actualidad, el mayor costo de los créditos hipotecarios refleja fundamentalmente el mayor costo de la deuda fiscal, y no un mayor riesgo de los intermediarios o de los clientes finales. Eso no fue así durante el período iniciado en 2019, cuando hubo momentos de fuerte aumento en el riesgo de estos agentes, pero la situación se ha normalizado en los últimos trimestres.
Esta es, en parte, una buena noticia, toda vez que no se observa en los datos una evidente mayor restricción crediticia por parte de los bancos. Sin embargo, ello podría esconder un importante cambio en la composición de los deudores: en la medida en que la economía se ha ralentizado y en que el riesgo por desempleo aumenta, las exigencias de pie en los créditos han aumentado, con lo que segmentos más riesgosos han perdido acceso al crédito.
De hecho, tanto las mayores tasas de deuda del Gobierno como las mayores exigencias a los deudores sugieren un cambio que parece sistemático en cuanto al acceso al crédito hipotecario. Así, aun cuando las condiciones actuales no parecen particularmente restrictivas —tasas de 4,5% en UF no son muy altas—, el acceso masivo al mercado hipotecario se ha restringido y es probable que esta situación no cambie en el futuro próximo.
Fuente: El Mercurio