La caída de un “pionero”: qué significa la quiebra de WeWork para el trabajo flexible

Mientras el grupo de espacios de oficina navega por la protección del Capítulo 11, los rivales también deben enfrentar las amenazas de la tecnología y el trabajo híbrido.

La caída de WeWork a la quiebra en Estados Unidos el lunes, bajo el peso de más de US$ 13 mil millones en obligaciones de arrendamiento de oficinas, ha ensombrecido a los proveedores de espacios de trabajo flexibles en ambos lados del Atlántico y ha agudizado los temores sobre dificultades financieras para los propietarios de oficinas que luchan ante el paso del trabajo desde casa.

El director ejecutivo de WeWork, David Tolley, dijo en la declaración de quiebra de la compañía que había modificado 590 contratos de arrendamiento y reducido las obligaciones de alquiler futuras en US$ 12 mil millones, pero que “no podía superar los costos inmobiliarios heredados y los vientos en contra de la industria”.

La pregunta es si los problemas para el sector de oficinas flexibles siguen limitándose a WeWork, y si otras empresas pueden aprovechar el cambio al trabajo híbrido impulsado por la pandemia de Covid-19.

Revolución tecnológica

Mark Dixon, director ejecutivo de la mayor empresa de espacios de oficinas flexibles, IWG, sostiene que “las dificultades y tribulaciones con WeWork” han sido un “espectáculo secundario” de un enorme cambio en el mercado de oficinas.

Las marcas de oficinas flexibles esperan que las empresas que buscan ahorrar dinero en grandes oficinas estáticas vean el espacio de cowork como un sustituto, a pesar de los problemas para el nombre más conocido del sector.

“La gran ironía de la quiebra de WeWork es que llega en el momento exacto en que la industria flexible en general ha estado experimentando un desempeño récord”, dijo Jamie Hodari, director ejecutivo del proveedor de coworking Industrious, con sede en Nueva York. Sostuvo que muchas empresas se estaban mudando del “espacio sobredimensionado de sus sedes (…) hacia un espacio más flexible con un tamaño más modesto”.

Mala señal

La quiebra de WeWork agrava los importantes desafíos que enfrentan los propietarios de oficinas. Las tasas de desocupación han alcanzado este año máximos de dos décadas en Londres y las grandes ciudades de Estados Unidos.

WeWork, que proporciona 900.000 escritorios a clientes en más de 700 ubicaciones globales, ya estaba en conversaciones para renegociar muchos de sus arrendamientos. Como parte de su presentación del Capítulo 11, la compañía solicitó permiso para cancelar 69 contratos de arrendamiento en Estados Unidos y Canadá, incluidas unas 40 ubicaciones en la ciudad de Nueva York.

La pérdida de alquileres por la salida de WeWork afectará el valor de los edificios que dejen atrás. Ya se prevé que los valores de las oficinas caigan alrededor de un 50% en promedio en ciudades como San Francisco y Nueva York en los próximos tres años en comparación con los niveles de 2019, según la consultora Capital Economics.

Impacto en el mercado

El proceso de salir de contratos de arrendamiento indeseables probablemente implicará al menos algunas batallas judiciales. Aun así, los ejecutivos y analistas inmobiliarios esperan que el impacto directo de WeWork en el mercado de oficinas en general sea limitado.

La firma de datos inmobiliarios CoStar dijo que la retirada de WeWork planteaba un “riesgo considerable” para propietarios específicos, pero su huella era “todavía bastante pequeña en relación con el mercado en su conjunto”.

Por su parte Hodari, director ejecutivo de Industrious, afirmó que algunas de las ubicaciones emblemáticas de WeWork serían demasiado grandes para que otras empresas las asumieran, pero que la mayoría probablemente serían adquiridas. “Así será como funciona la industria hotelera: cuando un Marriott no funciona, se convierte en un Hyatt”, afirmó. “No todos estos se apagarán, simplemente serán administrados por otra persona”.

Cal Lee, que asesora sobre espacios de trabajo flexibles en la agencia inmobiliaria Savills, dijo que WeWork habían sido “pioneros”, pero “la forma en que crecieron y el modelo que utilizaron para escalar en última instancia causó este estrés”.

Estos contratos dejaron a WeWork con el pago del alquiler incluso cuando el número de clientes que utilizaban su espacio se desplomó durante la pandemia de Covid-19.

El “gran cambio” fue que los rivales de trabajo flexible “no estaban alquilando estas (ubicaciones) en un mercado de alquiler completo. Cambiaron su modelo de negocio para reconocerlo y poder escalar. Los arrendamientos a largo plazo no son tan sostenibles como los acuerdos de gestión y las empresas conjuntas”, añadió Lee de Savills.*

*Por Financial Times